Glaswelt – Was erwarten Mieter heute?
Thomas Siegert – Zuerst einmal großzügige Grundrisse mit der entsprechenden Belichtung, Barrierefreiheit, großzügige Balkone und ein schönes Bad. Dazu kommen der Aufzug und einen nahe gelegenen Parkplatz. Weiter wollen die Mieter einen Blick ins Grüne. Gefragt sind große Fenster und französische Balkone.
Dirk Leuchtenberger – Und diese Wünsche haben wir für unsere Mieter bei unserem jüngsten Projekt umgesetzt. Wir wollen, dass sie sich wohlfühlen. Und das sollte immer das Ziel eines Haus- oder Wohnungsbesitzers sein, der seine Immobilie vermietet.
Siegert – Wir feiern 2017 mit unserer Wohnbaugesellschaft unser 120-jähriges Jubiläum. Und als kommunaler Anbieter haben wir auch eine soziale Aufgabe: Wir wünschen lange Mietverhältnisse, deshalb ist eine hohe Kundenzufriedenheit für uns ein hohes Gut. Dazu kommen wirtschaftliche Gründe: Jeder Mieterwechsel kostet Geld und erfordert oft Instandhaltungsmaßnahmen.
Glaswelt – Was war für Sie das Spannende an diesem Wohnbauprojekt?
Siegert – Wir wollten uns von alten Strukturen lösen und sind von Zeilenhausbebauung auf Punkthäuser umgeschwenkt. Das war für unsere Gesellschaft ein großer Schritt.
Leuchtenberger – Zudem wollten wir etwas anderes ausprobieren, und das hat für uns zu einer sehr fruchtbaren Arbeit mit dem niederländischen Architekten Thijs Asselbergs geführt.
Glaswelt – Wie kam es zur Zusammenarbeit?
Siegert – Wir hatten früher bereits mit der TU Delft zusammengearbeitet, die bei uns Untersuchungen durchführte. Damit war der Draht nach den Niederlanden vorhanden.
Glaswelt – Sehen Sie große Unterschiede zur hiesigen Herangehensweise?
Siegert – Ja, die Niederländer packen den Wohnbau ganz anders an: Bereits im Vorfeld der Planungen werden alle Beteiligten zusammengebracht und die detaillierte Umsetzung ist bereits Teil der Planung. Es gibt nur drei statt acht Baustufen wie bei uns. Das spart Kosten ein. Das wollten wir einmal ausprobieren.
Leuchtenberger – Zudem gibt es einen Baukostenkundigen, der bei der Planung mit dabei ist und von Anfang an dafür sorgt, dass die Kosten nicht aus dem Ruder laufen. Der Baukostenkundige gibt zudem Tipps, Alternativen und Vergleichswerte bei den Preisen. Das hält die Kosten im Griff. Will man dann etwas anderes als geplant, das nun teurer ist, sagt er, was das kostet und wo man alternativ an anderer Stelle einsparen kann oder muss.
Glaswelt – Was stand für Sie als Bauherrschaft bei der Umsetzung im Fokus?
Siegert – Wichtig war für uns, dass die neuen Wohneinheiten energetisch hochwertig gebaut wurden, um Komfort zu gewährleisten sowie niedrige Betriebskosten. Weiter wollten wir barrierefreie Wohnungen.
Glaswelt – Welchen Komfort bieten Sie Ihren Mietern?
Siegert – Eine ganz wichtige Rolle spielt das gefühlte Wohnbefinden. Dies wird bei diesem Projekt durch lichtdurchflutete Räume mit großen Fenstern und französischen Balkonen erreicht. Dazu bieten wir nun ein geschmackvolles, großes Bad und bodentiefe Duschen, keine Nasszelle. Dazu kommen großzügige Balkone, auf die ein Tisch mit Stühlen passt. Mieter, die sich wohlfühlen, wohnen lange in einer Wohnung: Das ist auch von uns gewollt und beugt zudem Leerständen vor.
Glaswelt – Welche Rolle spielte die Fassade/Fensterelemente bei diesem Projekt und kamen auch motorisch gesteuerte Bauelemente zum Einsatz?
Leuchtenberger – Fenster- und Fassade sind ein ganz wichtiges Element, um den angesprochenen Bewohnerkomfort zu schaffen. Dazu gehört auch der Blickkontakt nach draußen. Allerdings muss insbesondere bei großen Fenstern der Sonnenschutz mit eingeplant werden. Das beginnt bereits bei der Auswahl der Fensterelemente. Diese wurden dann produktneutral ausgeschrieben. Wir haben jetzt Schüco-Kunststofffenster verbaut. Den Zuschlag erhielt Brandenburger Fensterbau.
Siegert – Bei den Haustüren haben wir uns für automatische Türen entschieden. Auch mit Blick auf alternde Mieter wurden die Hauseingangsanlagen mit großformatigen Türen ausgestattet, die genügend Platz für Rollatoren und Rollstühle bieten, und zudem motorisch unterstützt werden. Daran mussten sich viele Mieter erst einmal gewöhnen. Für die meisten war neu, dass sich die Türen von selbst öffnen und schließen.
Glaswelt – Sagen Sie etwas zu den technischen Werten …
Leuchtenberger – Bei den Fenstern kommen wir auf einen Wert zwischen Uw= 0,88 und 0,99 W/(m2K). Im Durchschnitt erreichen wir 0,93 W/(m2K). Dabei sind 3-fach-Isoliergläser verbaut mit Ug = 0,5 W/(m2K).
Glaswelt – … und zum Sonnenschutz
Siegert – Die nach der aktuellen EnEV eingesetzten Fenster wurden mit Zip-Screens umgesetzt. Der Fc-Wert liegt zwischen 0,16 und 0,18.
Glaswelt – Welche Kriterien in Bezug auf die Fenster spielen bei Ihnen als Bauherr die entscheidende Rolle?
Leuchtenberger – Die bautechnische Anwendung bzw. die Einbindung eines Rollladens muss gegeben sein. Wir suchen und wünschen uns einen Hersteller/Anbieter, der ein Komplettangebot für Fenster und Sonnenschutz/Rollladen anbietet. Er muss in der Lage sein, die notwendige Technik bereitzustellen und das System inklusive Montage fachgerecht umsetzen können. Der Rollladen darf keine Schwachstelle in der Fassade sein, hier sind die entsprechenden Details gefragt. Damit wir nicht mehrere Ausschreibungen machen müssen, suchen wir werksmäßig vorgefertigte Systeme. Als öffentlicher Auftraggeber müssen wir produktneutral ausschreiben und daran kann sich jede Fensterbaufirma beteiligen.
Glaswelt – Gibt es bei der Fensterauswahl Unterschiede zwischen Neubauten und Sanierungen?
Siegert – Ja, bei alten Bestandsgebäuden haben wir oft kleinformatige Fenster. Werden nun Wärmedämmverbundsysteme angebracht sowie neue Fenster, werden diese tendenziell kleiner. Wenn man dann nur Schießscharten hat, ist es schwierig, helle Räume zu schaffen. Bei Neubauten können wir hingegen mit großformatigen, bodentiefen Fenstern arbeiten.
Glaswelt – Was muss der Fensterbauer bezüglich Produktqualität und Montage leisten?
Leuchtenberger – Wichtig ist eine hohe Qualität, die Langlebigkeit gewährleistet. Wir brauchen meist auch Fenster, die den Anschluss an WDV-Systeme erlauben. Leider sehen wir häufig bei den Anschlussdetails, dass hier der Fensterbauer spart. Für die Montage sollten alle aktuellen Möglichkeiten in Sachen fachgerechter Fugenanschluss ausgenutzt werden. Dann gibt es auch später keine Probleme.
Siegert – Zudem legen wir großen Wert auf die Qualität der zugehörigen Beschläge: Hier ist das Stichwort Einbruchschutz. Weiter sollten die Beschläge nachjustierbar sein und es soll möglich sein, auch in 20 Jahren noch Ersatzteile zu bekommen.
Glaswelt – Welche Rolle spielt Smart-Home für die Nutzer? Wie reagieren Sie darauf bzw. was bieten Sie hier an?
Siegert – Bis jetzt spielt es für unsere Klientel noch keine Rolle. Aber wir sehen, dass das Smart-Home immer wichtiger wird. Wir prüfen deshalb aktuell, wie man solche Systeme bei uns mit integrieren kann. Gleichzeitig brauchen wir Mieter, die sich damit auseinandersetzen wollen. Wir denken, dass für unsere Mieterschaft bis dato die Zeit noch nicht reif ist.
Leuchtenberger – Als Wohnbauunternehmen sind wir jedoch für neue Entwicklungen offen, und wenn die Nachfragen von Mieterseite kommen, werden wir dies umsetzen.
Glaswelt – Wie haben Sie es geschafft, eine so hochwertige Gebäudequalität zu bezahlbaren Preisen umzusetzen?
Leuchtenberger – Da haben wir von dem holländischen Ansatz bei der Gebäudeplanung partizipiert, indem wir eine sehr feinteilige Vorplanung hatten, inklusive (fast) aller Kosten. Die ersten beiden Häuser wurden als Pilot-Gebäude gebaut, um bei den fünf folgenden dann nachoptimieren zu können.
Dazu kommt, dass alle sieben Häuser die gleichen Standards besitzen, was wiederum Kostenvorteile brachte. Weiter haben wir teils mit vorgefertigten Bauelementen gearbeitet. Und durch einen Anschluss an die Fernwärme, war keine aufwendige Heizungstechnik nötig.
Glaswelt – Sind Sie heute mit den Neubauten zufrieden?
Siegert – Ja, wir sind sehr zufrieden, und das gilt auch für unsere Mieter.—
Das Interview führte Matthias Rehberger
Thomas Siegert (r.), Vorstand der Wohnstätte Krefeld Wohnungs-AG, und Dirk Leuchtenberger, Geschäftsbereichsleiter Technik/Neubau.
Detail eines Fensters, das mit einem Zuluftelement ausgestattet ist.
Das Projekt mit den acht Punkthäusern wurde nach einem niederländischen Wohnbaukonzept entwickelt.
Eine Entwurfszeichnung der Gebäude, die mit hochwertigen Bauelementen realisiert wurden.